Уже более восьми лет (с 2003 г.) на рынке недвижимости города Ярославля успешно работает структурное подразделение Компании "К.И.Т." – АН "ГАРАНТИЯ".
АН "ГАРАНТИЯ" было создано путем слияния ООО "К.И.Т." и тогда сравнительно молодым, но уже зарекомендовавшим себя с хорошей стороны агентством недвижимости "Возрождение". Лучшие специалисты бывшего АН "Возрождение" работают в "ГАРАНТИИ" и сейчас. За весь период работы, у агентства не было случаев невыполнения своих обязательств перед клиентами и партнерами.
ВНИМАНИЕ! Настоящие советы даются исходя из того, что мы видим Вас добросовестными покупателями или продавцами недвижимости. Наша цель защитить Вас от людей паразитирующих на доверчивости и неосведомленности наших граждан. Любое их использование с целью незаконной наживы или мошенничества запрещено Законодательством РФ и рано или поздно приведет к удручающим для афериста последствиям!
Внимательно прочитайте этот раздел. Особенно если Вы решили самостоятельно (без помощи агентства недвижимости) купить или продать свою квартиру, дом или земельный участок. Однако самый важный совет в этом разделе следующий: - То о чем Вы можете не знать, даже не подозревать о некоторых мелочах и не только, что в итоге может оставить Вас и без недвижимости и без денег, как одно незначительное на первый взгляд слово в договоре может полностью обратить его суть против Вас (например: в чем разница между предоплатой и задатком) для серьезного агентства защищающего Ваши интересы является обыденной каждодневной работой. Опытные сотрудники агентства недвижимости об этом даже не задумываются, они знают как должно быть, они сразу все делают исходя из того чтобы Вы были максимально юридически защищены, они гораздо раньше Вас заметят подвох и в нужный момент остановят Вас совершать эту сделку. Встречаются ситуации когда людям делали очень "заманчивые" предложения, от которых сложно отказаться. В итоге, через месяц или два человек приходил к нам за услугами адвоката. Большинству из них помочь уже ни кто не сможет, т.к. их "кинули" в рамках действующего, но к сожалению не самого совершенного законодательства РФ.
1) Внимательно проверьте все документы. Сверьте технический паспорт с фактической планировкой. Возможно, что паспорт не совсем верный, а в квартире имеется не узаконенная перепланировка, которую Вы узаконить не сможете (например проем в несущей стене) – возможны огромные штрафы.
2) Обратите внимание каким образом недвижимое имущество попало к продавцу. Если это наследство, полученное вчера, не поленитесь уточнить – нет ли еще возможных наследников, т.к. пока документы будут оформляться в отделе регистрации другие наследники могут опротестовать наследство и суд приостановит сделку, а Вы уже рассчитались.
3) Ни в коем случае не покупайте недвижимость "по доверенности" – сразу после расчета ее отзовут.
4) Желательно, чтобы из покупаемой Вами квартиры на момент сделки все были выписаны. Хотя бывают случаи когда возможна покупка квартиры с прописанным в ней человеком, если это бывший ее собственник, тогда в договоре купли – продажи оговаривается в какой срок он обязан выписаться, в крайнем случае Вы сможете его выписать через суд. Ни в коем случае не покупайте квартиру с прописанными детьми, даже если это будет прописано в договоре – выписать их даже через суд практически невозможно.
5) Внимательно изучите (лучше показать юристам) предлагаемый договор купли-продажи. При внесении предоплаты кроме договора о намерениях или предварительного договора обязательно возьмите правильно составленную расписку. Сумма требуемой предоплаты не может бать более 10% от суммы сделки. Но как правило это сумма символическая (от 15000 до 30000 рублей).
6) Если у Вас возникают вопросы или какие-либо подозрения – обратитесь к юристам. За консультацию отдадите 300 – 1000 рублей. При нынешних ценах на недвижимость это малая плата за сбереженные деньги и нервы. А лучше обратитесь в нормальное агентство с просьбой подобрать Вам интересующее Вас жилье, либо если подобрали сами - полностью сопровождать Вашу сделку (от 15000 рублей) – Вам останется только поставить подпись в договоре купли-продажи и придти за свидетельством о собственности.
1) Если Ваша квартира не приватизирована, перед ее продажей желательно подумать о приватизации. Во-первых ее легче продать и за нее больше дадут, во-вторых продажа "через прописку" допускает больше вариантов мошенничества недобросовестными покупателями, в-третьих у добросовестных покупателей в дальнейшем могут возникнуть разного рода проблемы с приватизацией, с которыми они придут к Вам, а в-четвертых такая сделка юридически куплей-продажей являться не может, по этому в случае возникновения спорных вопросов суд будет на стороне того кто платил деньги и попробуй их потом выпиши.
2) Как правило в подтверждение серьезности намерений купить Вашу квартиру покупатель оставляет за нее частичную предоплату (задаток). Если сделка не состоится Вы будете обязаны его вернуть. Внимательно изучите предварительный договор о намерениях (может называться по-другому). Как бы не получилось так, что сделка не состоялась по вине покупателя, а деньги придется возвращать в двойном-тройном размере. Если Вы взяли задаток, старайтесь выполнить все условия Вашего соглашения. Возможно: на следующий день Вам звонят и предлагают на 3000 и более долл. больше за Вашу квартиру. Вы думаете – отдам задаток (например 1000 долл. в двойном размере, т.е. – 2000) и все, все равно получу за квартиру на 3000 больше, т.е. на 1000 в прибыли. Не тут-то было. Второй покупатель, ссылаясь на какие-то проблемы (Вы его даже пожалеете) отказывается от сделки и Вы на 1000 в убытке. Мошенники играют на Вашем желании побольше заработать. Иногда Вы даже не догадаетесь что Вас просто и красиво "развели". (Один из наиболее простых и самых распространенных вариантов мошенничества. При чем с точки зрения закона к мошенникам не подобраться – все абсолютно законно).
3) Полный расчет производится сразу после подписания сторонами договора купли-продажи. Можно получить деньги наличными, но лучше пусть покупатель их положит на Ваш счет в банке. Не отдавайте расписку в получении денег прежде, чем убедились что расчет полностью произведен. Будет лучше, если при расчете будет присутствовать сотрудник агентства недвижимости, в случае недоразумений (в отличие от "заинтересованных лиц" - Ваших родственников и друзей) он сможет присутствовать на суде как независимый свидетель.
4) Лучше всего обратится с просьбой продать Вашу квартиру в хорошее агентство недвижимости. Они и документы помогут собрать, и переговоры с покупателями все проведут, и договор грамотно составят, и предоплату от своего имени возьмут (в случае чего им же расхлебывать), и продадут максимально быстро и выгодно. Вам останется только расписаться в договоре и получить деньги.
1) Равноценных обменов недвижимости в настоящее время практически не встречается. По этому, как правило, все сделки такого плана осуществляются через договора купли-продажи. (см. покупка – продажа)
2) Однако оптимально будет обратится с просьбой обменять Ваше жилье на другое в хорошее агентство недвижимости. Они и документы помогут собрать, и обмен подберут наиболее выгодный (т.к. наверняка лучше Вас знают рынок и заранее имеют определенную информацию или возможность ее получить о нужных Вам предложениях), и переговоры все проведут, и договор грамотно составят. Вам останется только расписаться в договоре, получить свидетельство о собственности и переехать.
Иногда разговаривая с нашими клиентами мы, к своему сожалению, наблюдаем изначально негативное отношение к риэлторам и агентствам недвижимости в целом. На вопрос: – Почему?, как правило ответ одинаков. Обобщенно он звучит так: – В пошлом уже имелся не хороший опыт сотрудничества! Что ответить? Остается радоваться тому, что наши клиенты остаются с нами и рекомендуют "ГАРАНТИЮ" своим друзьям и знакомым.
К сожалению в настоящее время отсутствует обязательное лицензирование или сертификация деятельности организаций в области недвижимости, все отдается на откуп потребителя. Осуществлять эту деятельность может любой. И только от Вашего подхода к решению возникающих проблем зависит Ваше благосостояние. Мы искренне надеемся, что рекомендации, приведенные в этом разделе, помогут Вам сделать правильный выбор, а соответственно сэкономить (сохранить) Ваши средства и не позволить мошенникам лишний раз "заработать".
1) Если внимательно приглядеться к статистике, то мы увидим что примерно из 80 агентств недвижимости, присутствовавших в Ярославле три года назад, на данный момент осталось работать не более 20, это заставляет нас отдать дань уважения стабильности и надежности этих компаний. С большинством из них приятно иметь дело. Но открываются новые агентства. Газеты пестрят разнородной рекламой. Не сильно утруждая себя можно насчитать уже более 200 наименований. Еще через три года из этих 200 останется 30-40, но опять откроются другие, возможно одноименные. И так будет до тех пор, пока рынок этих услуг не займут серьезные и надежные компании, где не останется места черным частным и не чистым на руку риэлторам. Малая часть из этих "фирм" ни где не зарегистрированы, имеют "левые" учредительные документы и печати. Они даже не имеют офисов, работая на дому или по вызову, а для встреч с клиентами могут использовать офисы (иногда дорогие и солидные) других фирм, снятые на 1 час и повесив на двери обычную бумажку "Агентство недвижимости "Рога и копыта". Если Вы хотите приобрести или обменять квартиру, то при покупке, в нарушение всех предварительных договоренностей и зная что свою квартиру Вы уже продали и деваться Вам некуда, цену на покупаемую квартиру могут поднять прямо в день сделки в среднем на одну - две тысячи долларов. Это не хорошие признаки. Бывает, что так работают и агентства претендующие на "солидность". Их раскусить сложно но иногда возможно, например по той же бумажке на дверях, спросив документы по фирме или предложив им выставить Вам счет за услуги и оплатить его безналичным порядком. Совет: бегите оттуда пока Вас не охмурили красивыми словами и обещаниями "бесплатного сыра" и запомните туда дорогу чтобы случайно не зайти снова. Так один из знакомых адвокатов сказал про договора, предлагаемые к заключению в такой (достаточно известной в Ярославле) фирме, изучая документы, где человек практически "подарил" свою квартиру одному из агентств Ярославля: "Отдайте нам Вашу квартиру, еще доплатите и будет Вам счастье… когда-нибудь". Этот черный юмор вырос на чьей-то беде. Некоторые агентства потому и "процветают", что деньги зарабатывают не совсем честным путем, хоть и люди о них не очень хорошо отзываются, и слухи плохие ходят, однако огромная широкомасштабная рекламная политика плюс дорогой и богатый офис (или несколько офисов) затмевают глаза даже имевшим опыт. Помните: при продаже Вашей квартиры ни какой предоплаты, кроме возможно компенсации за платные объявления по продаже Вашей недвижимости в СМИ и (или) сбор и подготовку документов для продажи (в Ярославле это не более 5000 рублей), за услуги фирмы Вы вносить не должны! Услуги риэлторской компании оплачиваются после проведения сделки купли – продажи и полного расчета с продавцом. Размер стоимости таких услуг может быть разным, это уж как Вы договоритесь с агентством. Это может быть определенный процент от суммы сделки (как правило – 3-5%) или конкретно оговоренная сумма (в Ярославле "правильное" агентство возьмет не менее 15000 рублей), но поверьте – эти деньги будут отработаны сполна, а на фоне нынешнего колебания цен на недвижимость, постоянно меняющегося законодательства, наличия множества "подводных камней", встречающихся случаев обмана и "узаконенного" мошенничества – это сравнительно не очень большая плата за такого рода услуги. Справка: в Европе и США люди вообще не представляют что недвижимость можно продать самому (без посредника - агентства), а если кто-то будет продавать сам, то у него просто не купят, элементарно опасаясь какого либо мошенничества или подвоха. Кстати за посреднические услуги на рынке недвижимости там платят агентству до 20% от суммы сделки (в разных странах по разному).
2) Агентства недвижимости условно можно разделить на пять категорий:
а) мошенники, аферисты и "черные" риэлторы – лица, занимающиеся незаконной а иногда и противозаконной (уголовно-наказуемой) коммерческой деятельностью на рынке недвижимости. Как правило не имеют офиса, не дают рекламы, а работают по объявлениям в СМИ, методом обхода и наблюдения, сговором с работниками ЖЭКов и другими спец. службами. Если Вы дали объявление о продаже или покупке недвижимости – при звонке первым делом спрашивают "Вы не агентство?". Умеют красиво говорить, обладают определенным даром убеждения. Сами дают объявления о продаже или сдаче недвижимости, а при Вашем звонке быстро подыскивают вариант (возможно уже имея вариант) из предложений агентств или просто добросовестных продавцов, который Вам и предлагают. Часто в объявлениях указывают мобильный телефон "сим-карту" которого регистрируют на подставное лицо и после совершения "удачной операции" выкидывают. Дальше все зависит от цели, которую они перед собой ставят и действуют по отработанному сценарию. Если Вы попались им на удочку, то минимум Вы порядочно переплатите за покупаемую недвижимость или они скроются получив предоплату, максимум – отдадите деньги или квартиру не получив в замен ничего.
б) "раскрученные" и "разрекламированные" серые агентства - хамелеоны – позиционируют себя наравне с категорией "д". Внешне работу строят почти так же. Имеют солидные офисы как правило в центральной части города. Фирма зарегистрирована на подставных лиц. Вступают в различные известные организации и объединения (например: Ассоциация Надежных Агентств Недвижимости) под именем которых и рекламируются. Офисы всегда берут в краткосрочную аренду, т.к. долго работать не предполагают, часто переезжают с места на место меняя названия и номера телефонов. В своей деятельности часто используют "черные" схемы. Не гнушаются методами указанными в категории "а". В т.ч. например ведут плотную работу по выявлению одиноких пенсионеров или людей слабых к спиртному. В определенный момент разными способами, обещаниями и пр. вынуждают их переоформить свою недвижимость на подставных лиц после чего выкидывают людей на улицу (бывает и хуже). Как правило имеют бандитскую "крышу". В случае возникновения проблем действуют нагло, все вопросы решая силовыми методами. Численность агентства 5-10 человек, в т.ч. 3-5 нормальных риэлторов, еще не понявших – куда попали (когда понимают – увольняются или остаются перенимать методы работы). Являются наиболее опасными, т.к. клиент до последнего момента думает, что работает с достойным агентством, а его с первого посещения уже рассматривают как потенциальную жертву.
в) частные риэлторы – в основном это бывшие работники агентств недвижимости по какой-либо причине не желающие работать в коллективе. Работают на дому или снимают небольшие недорогие офисы. Дают скромную рекламу или (и) работают по объявлениям в СМИ, либо находят клиентов среди своих знакомых. Как правило свою деятельность не регистрируют, либо регистрируются индивидуальными предпринимателями. Работают в одиночку или с одним-двумя компаньонами. Иногда придумывают себе различные названия, под которыми и рекламируются (например: АН "Комната"). В большинстве случаев стараются работать честно. Однако для нормальной деятельности им не хватает опыта, технической базы и юридической поддержки. Иногда, находя клиента передают его какому-либо агентству делая свою наценку на недвижимость или услугу. Сбор, подготовку документов для продажи квартиры и составление договоров так же заказывают в агентствах, которые делают для них скидку как для посредников. Среди объявлений или мелкой рекламы в печати таких не менее 50%. Часто делают упор на аренду, т.к. это быстро окупается, а так же не требует ни какой ответственности, хотя охотно берутся и за продажу недвижимости, и приватизацию и прочие сопутствующие услуги.
г) малые и средние агентства – на рынке недвижимости их от 20 до 30 %, но именно они оказывают около 80% "белых" услуг в сфере недвижимости (не считая продажи нового жилья, хотя и там принимают большое участие). Некоторые частные риэлторы, указанные в категории "в" наверное тоже отнесли бы себя к этой категории, однако принципиальное отличие в том, что там все зависит (цена, срочность, качество, отношение и пр.) от одного человека – самого риэлтора, остальные лишь помощники, т.е. нет его – нет агентства. В данном случае отлаженная структура позволяет работать и нести ответственность за свою деятельность вне зависимости от наличия или отсутствия какого-либо сотрудника т.к. ответственность несет само агентство а не один человек. Хотя, как и во всех нормальных организациях, сотрудники агентства несут полную, в т.ч. материальную ответственность как перед агентством, так и перед клиентами за выполняемую ими работу. Численность таких компаний 3-7 человек. На работу в основном принимают специалистов имеющих юридическое образование, либо получивших опыт в агентствах категорий "б" и "д". Хорошие специалисты охотно устраиваются сюда на работу, т.к. предлагаемая оплата труда на порядок выше чем в других категориях. В небольшом коллективе безответственные и непорядочные сотрудники быстро выявляются и отсеиваются. Стаж работы агентства более 2-х лет говорит о том, что и завтра оно не закроется. За свои услуги берут 2-4% от суммы сделки, но не менее 15000 рублей, в отдельных случаях можно договориться о фиксированной сумме. Именно такие агентства наиболее качественно выполняют поставленные перед ними задачи, более оперативно реагируют на изменения в законодательстве и почти всегда клиент уходит от них довольный выполненной работой. Однако и среди этих компаний существуют "оборотни" (см. категорию "б"), т.к. как и везде все зависит от руководства и его взгляда на "ведение бизнеса". По этому приходя в такое агентство внимательно смотрите на людей которые там работают. Ощущение скрытности, невнимательности и непрофессионализма сотрудников даст Вам понять, что Вы "ошиблись адресом".
д) крупнейшие игроки на рынке недвижимости – в основном занимаются реализацией жилья в новостройках по договорам со строительными компаниями. Вторичным рынком занимаются постольку-поскольку, не придавая этому направлению большого значения, т.к. для них это "копейки", однако цены за их услуги начинаются от 60 тыс. рублей. Почти всегда учредителями являются крупные строительные компании, чтобы не платить лишний раз посредникам за продажу своих новостроек. Обладают достаточным оборотным капиталом, чтобы быстро выкупить квартиру по предложению "срочный выкуп", предлагая в среднем на 10-20% ниже рыночной стоимости. Квартиры оформляют на своих лиц и потом (т.к. недвижимость в последнее время постоянно растет в цене) не спеша продают по рыночной, а то и чуть завышенной цене. По этому у них в продаже одновременно может находиться большое количество вторичного жилья. Дают серьезную рекламу, на что граждане живо реагируют. Не переживают за свой "хороший имидж", т.к. считают, что хорошая рекламная компания задавит любые негативные слухи и мнения. Однако в основном работают ответственно и порядочно. В штате обязательно имеют юриста, либо работают по договорам с юридическими фирмами. Имеют большой штат работников. Как правило на работу принимают не опытных студентов и молодежь, т.к. экономят на заработной плате, в связи с этим имеют большую текучесть кадров. Иногда заключают договора от имени риэлторов, на которых и возлагают всю ответственность по своим обязательствам. В случае неисполнения обязательств агентства остаются юридически чистыми, а с рядового студента – риэлтора как правило взять нечего.
3) Краткие советы от "ГАРАНТИИ":
- Опасайтесь, если Вам обещают продать Вашу квартиру по явно завышенной цене.
- При посещении офиса агентства недвижимости спросите у охраны или в соседнем офисе: - Давно ли здесь работает эта компания?
- Не стесняйтесь спросить у сотрудников посмотреть учредительные документы компании, уточните - агентство зарегистрировано как ООО или ИП.
- При продаже Вашей недвижимости не платите ни какой предоплаты кроме, возможно, за сбор и подготовку документов к продаже (до 6 тыс. руб.), это должно быть оговорено в Вашем договоре с агентством.
- На всякий случай уточните: - Есть ли возможность встретиться с руководителем фирмы?
- Не заключайте договоров и не обращайтесь в агентства, где Вам не говорят стоимость оказываемых услуг, а отвечают фразами: "Не переживайте, это не дорого", "Потом разберемся, будете довольны" и т.п.
- Если Вы уже взяли предоплату по предварительному договору – старайтесь максимально точно исполнить условия договора, не поддавайтесь на провокации.
- Выписывая доверенность на риэлтора на сбор и подготовку документов к продаже, внимательно ее перечитайте, не предоставляйте агенту право продажи Вашей недвижимости без Вашего присутствия.
- Договора заключайте на "разумные" сроки. Для продажи Вашей недвижимости по нормальной цене, после полной готовности документов достаточно в среднем 2-х мес. Если Вам предлагают заключить договор на год, лучше его вообще не заключать. Предложите заключить договор на 2 мес., а потом в случае чего продлить.
- Если Вы уже работаете с агентством более 2 мес., а "телодвижений" незаметно, смело расторгайте договор и идите в другую компанию.
- При возникновении спорных вопросов не слушайте увещевания типа: "Неужели Вы в нас сомневаетесь?", "Мы – солидная компания, мы Вас не подведем", "К чему такое недоверие? Все наши клиенты в порядке" и т.п., стойте на своем до конца.
- На все сопутствующие услуги (приватизация, узаконение, сбор и подготовку документов, оформление земельных участков, различные согласования) заключайте отдельные договоры, а цены оговаривайте заранее.
- Перед обращением в агентство посоветуйтесь с друзьями и знакомыми. Нехорошие слухи из воздуха не рождаются. Нет дыма без огня. Возможно кто-то уже имел дела с риэлторскими компаниями и Вам что-нибудь рекомендуют.
4) Внимание! Не поручайте продажу Вашей недвижимости одновременно двум и более агентствам. Остальные агентства и "опытные" граждане будут думать что Ваша недвижимость "перекидная" и не будут обращать на нее внимания, что очень увеличит срок ее реализации.
Дизайн и разработка сайта: ООО «К.И.Т.»
Обновления: по необходимости
1 место в рейтинге надежности компаний сайта
"ПРО-ДВИЖЕНИЕ"
